2024年以来，在政策利好推动下，中国公募REITs迈入常态化发展新阶段。

　　CRIC监测数据显示，截至12月31日，2024年已有29只公募REITs完成了上市，募集资金总额为655.17亿元，创下了近年来新高。

　　随着公募REITs政策环境逐渐完善、市场规模逐渐扩大，持有优质存量资产的房地产开发企业也迎来了更多的机会，部分房企已经开始进行试水。

　　据CRIC统计，2024年已有6家房企发行公募REITs，消费类基础设施和租赁住房是主要方向。

　　REITs是打通“投、融、管、退”闭环非常重要的一部分，拥有优质不动产项目的房企运营商们可以借助公募REITs加快企业的战略转型，资产运作模式由重转轻，自身角色定位从开发商转变为资产管理服务商，对于当前房企走出行业困境具有重要意义。

　　自2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》以来，我国公募REITs试点工作正式启动，经历多次扩容后，2024年中国公募REITs迈入常态化发展新阶段，朝着规范化和成熟化的方向不断发展。

　　7月26日，国家发展改革委公布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（1014号文），部署推进REITs常态化发行工作。

　　在政策利好不断加码的同时，已上市的公募REITs较好的盈利能力和派息比率也是支持公募REITs持续发展的一大动力。

　　CRIC监测数据显示，2024年中期之前上市的36只公募REITs，前三季度实现盈利的有33只，其中更有19只实现了净利率20%以上，占比超过了一半。

　　公募REITs长期稳定且较高的收益率，结合政策的利好支持，使得公募REITs获得了越来越多的原始权益人和投资者的重视。截至12月31日，2024年已有29只公募REITs完成了上市，募集资金总额为655.17亿元，创下了近年来的新高，同时我国公募REITs已上市的总规模也达到了1661.64亿元。

　　随着公募REITs政策环境逐渐完善、市场规模逐渐扩大，持有优质存量资产的房地产开发企业也迎来了更多的机会，部分房企已经开始进行试水。截至2024年12月31日，共有华润置地、招商蛇口、大悦城、万科、首创城发和中国金茂的8只REITs产品完成了上市，总规模224.22亿元，此外还有金隅集团和万科的两只新发行REITs以及华润的租赁住房REITs扩募正在审批中。不过相对于目前1661.64亿元的公募REITs市场而言，房企的参与程度仍然相对较低。

　　从房企参与的公募REITs的基础设施类型来看，主要还是在消费类基础设施和租赁住房两个方面。

　　尤其是在消费类基础设施领域，目前房企旗下已上市和已申报的10只公募REITs产品（不包含扩募）中，有5只是消费类公募REITs。租赁住房领域除了已经上市的有华夏基金华润有巢REIT和招商基金招商蛇口租赁住房REIT之外，还有华润有巢REIT的扩募正在审批中，此外也有消息称万科计划以泊寓为标的申报发行10亿元租赁住房REIT。

　　相较于这两个与房企业务关系较为紧密的领域，产业园和仓储物流虽然也有房企涉及，但是数量相对较少。

　　租赁住房公募REITs在前三季度的整体净利率达到了37.5%，在各种类型的底层资产中净利率最高，其中5只租赁住房公募REITs中有4只主做保障性租赁住房业务，企业租户比例更高，因此能获得较高的利润率，而唯一一只房企旗下的华夏基金华润有巢REIT作为市场化运作的长租公寓项目，其前三季度的净利率为12.1%，与保障性租赁住房REITs产品差距较大。

　　2024年唯一一个完成上市的房企旗下租赁住房公募REITs产品，招商基金蛇口租赁住房REIT项目成立伊始就受到了市场投资人的高度关注和认可，网下询价阶段全场认购倍数达103.66倍，创下2024年公募REITs网下全场认购倍数新高。最终募集资金达到13.635亿元，溢价率为9.43%。

　　2024年3月14日，华夏华润商业REIT在深圳证券交易所成功上市，该项目在首批上市的三单消费基础设施REITs中发行规模最大，达到了69.02亿。

　　根据项目募集说明书显示，华夏华润商业REIT的底层资产为青岛万象城，在初始状态中项目公司为华润置地（山东）有限公司，由华润商业资产控股有限公司100%持有，而华润商业资产为华润置地旗下的全资子公司，这也意味原本项目公司的财务需要被华润置地并表。

　　但在2024年中期业绩报告中，华润置地期内已向华夏华润商业信托公募基金出售华润置地（山东）有限公司的全部权益，代价为61.26亿元；出售后华润置地认购30%基金份额，代价为20.71亿元，并分类为联营企业。交易完成后，华润置地并不形成控制，不再并表入账。在华润置地的案例中，发行公募REITs实质上属于底层资产从并表状态到出表。

　　从并表状态到出表状态的模式下，房企会将项目公司的股权转让公募基金，在合并财务报表中，处置股权转让对价（以及剩余股权的公允价值）与长期股权投资的账面价值（自购买日持续计算的可辨认净资产的公允价值*持股比例）的差额，确认为投资收益。此外，华润置地将丧失控制权后的项目公司分类为联营企业，后续将按照长期股权投资权益法来核算。

　　2024年4月30日，万科旗下的中金印力消费基础设施REIT在深圳证券交易所正式上市，发行规模32.6亿。中金印力消费基础设施REIT的原始权益人为印力商用置业有限公司，项目公司为杭州润衡置业有限公司。此前印力商置及杭州润衡就属于万科集团的联营公司，原本属于出表状态。

　　而在此次发行公募REITs后，万科于项目公司的持股比例虽然有所下降，但对项目公司依然保持重大影响。根据2024年上半年中期报告，在关联方关系中，万科依九游体育然将印力商置及杭州润衡列为联营公司。

　　在中金印力消费REIT的案例中，属于维持出表状态不变。仅能从长期股权投资中联营企业当期减少投资额中，看出发行公募REITs所带来的影响。此外，转让对价与处置的长期股权投资账面价值差额，确认为投资收益。

　　整体来看，发行公募REITs并非简单“一锤子买卖”将资产直接出售，而是要求企业要保留项目部分股权且确保经营稳定。虽然在1014号文中，对回收资金的使用要求大幅放松，将补充原始权益人流动资金的比例上限提高至15%，但仍存在相对严格的限制。

　　在此背景下，发行公募REITs的意义更多是提升集团旗下商业板块的独立性，在母公司资金普遍承压的背景下，商业板块能够通过市场募集资金，更好实现自给自足，独立发展。

　　对于类似华润置地旗下拥有大量优质商业项目的房企而言，应该抓住当下公募REITs的政策机遇，以构建新的发展格局。在行业深度调整的大背景下，相关房企可以通过发行公募REITs，加快企业轻资产化转型，进一步增强资本实力。与此同时，发行公募REITs有利于盘活房企长周期低回报的存量资产，募集资金也可以用于相关资产的再投资，降低企业在存量资产里的沉淀成本。最后，公募REITs有助于房企在非住宅领域继续深耕布局，孵化潜在商业项目，提升商业项目的回报率，实现资产增值。

　　对于流动性紧张的房企而言，发行公募REITs可以作为融资转型的一种辅助手段，但不会是主要方式。对于这类企业而言，首要解决的是债务压力，最优解仍然是直接出售旗下各类重资产，包括但不限于附属或合联营公司股权、投资性房地产等等。

　　事实上，公募REITs也起到了一个桥梁作用，同时链接了房企与投资机构，或在未来催生出更多可能的合作机会。以万科为例，根据公开信息显示，在中金印力消费REIT的认购方中，就有国寿投资、中信证券、建信信托、平安理财、招商理财等多家投资机构；而8月万科还与中信、泰康等设立了消费Pre-REIT基金。这类与金融机构的链接与合作，将会更好地推动企业完成转型升级，更快走出行业周期。

　　整体看来，房企参与公募REITs发行申报主要还是在消费类基础设施、租赁住房领域和产业园等方面。随着公募REITs政策环境逐渐完善、市场规模逐渐扩大，持有优质存量资产的房地产开发企业也迎来了更多的机会，越来越多的房企开始进行试水，对于拥有大量优质商业项目的房企而言，应该抓住当下公募REITs的政策机遇，以构建新的发展格局，而对于流动性紧张的房企而言，最优解仍然是直接出售旗下各类重资产以解决债务压力。

　　从最高不得超过65周岁调整为不得超过68周岁，与贷款期限有关的其他政策无变化。

　　国务院办公厅近日发文，将除保障性住房、土地储备以外的房地产开发等，纳入专项债券投向领域“负面清单”，未纳入“负面清单”的项目均可申请专项债券资金。

　　财政部：1-11月国有土地使用权出让收入32626亿元，同比下降22.4%

　　在土地和房地产相关税收中，契税4631亿元，同比下降13%；房产税4254亿元，同比增长18%。

　　国家统计局城市司首席统计师王中华解读2024年11月份商品住宅销售价格变动情况统计数据

　　全国已有16地拟发行再融资专项债置换存量隐性债务，发行总额超10852亿元

　　11月23日，全国已有16地披露了拟发行再融资专项债务置换存量隐性债务。

　　财政部：1-10月国有土地使用权出让收入26971亿元，同比下降22.9%

　　在土地和房地产相关税收中，契税4273亿元，同比下降12.2%；土地增值税4347亿元，同比下降8.3%。

　　2024年末地方政府专项债务限额将由29.52万亿元增加到35.52万亿元。

　　财政部：1-9月国有土地使用权出让收入23287亿元，同比下降24.6%

　　在土地和房地产相关税收中，契税3951亿元，同比下降12%；土地增值税4000亿元，同比下降7.8%。

　　国家统计局城市司首席统计师王中华解读2024年8月份商品住宅销售价格变动情况统计数据

　　中共中央政治局召开会议分析研究2025年经济工作 研究部署党风廉政建设和反腐败工作 中共中央总书记习近平主持会议

　　中共中央政治局召开会议 分析研究当前经济形势和经济工作中共中央总书记习近平主持会议

　　会议指出，要抓住重点、主动作为，有效落实存量政策，加力推出增量政策，进一步提高政策措施的针对性、有效性，努力完成全年经济社会发展目标任务。

　　1月3日，国务院新闻办公室举行“中国经济高质量发展成效”系列新闻发布会。

　　徐强是名“超级楼市推销员”，为沈阳楼市打通全国市场，不遗余力推广沈阳房子，无论在火车、飞机上，还是在会场里。

　　卖掉房子两个月后，西安市民张一凡有点后悔的说，早知道买房这么难，就先不卖房了。

　　不限价、无指导价、不摇号，政策松绑下的北京土地市场，上演了一场久违的抢地热战。

　　2024年，哈尔滨的新房、二手房市场陆续热闹起来了，购房者、从业者对于市场的信心也在恢复。

　　7年时间过去，首钢地产在这块楼王地块精心打造的高端产品云尚江来项目却去化不畅。

　　公司仍在与主要债权人团体就境外债务重组整体方案的经济条款进行进一步商议。

　　2024年的最后一天，广州又卖掉了一宗住宅用地，为全年的宅地出让划上一个句号。

　　海南2024年土拍收官：宅地出让4000余亩，成交近300亿元，三亚第一

　　2024年，海南省通过网上交易平台共出让428宗建设用地的使用权，这些地块包括工业用地、基础设施用地，以及住宅用地等。

　　焦点地块可口可乐地块经过41轮竞价，最终由中海以总价20.4亿元摘得。

　　随着相关政策的持续落实，住房需求潜力会进一步释放，房地产市场会进一步回稳。

　　加快构建房地产发展新模式是一个系统工程，需要建立健全一系列基础性制度。

　　加大存量商品房和存量土地盘活力度，推动房地产市场止跌回稳，完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式。

　　11月22日，央行上海总部发布2024年10月长三角地区货币信贷运行情况数据。

　　四川金融监管局：已对650个房地产白名单项目授信近2000亿元，放款超1600亿元

　　美国政要发表一些跟汇率有关的言论，希望借此影响国际外汇市场的运行方向，引导美元汇率走势。

　　消费者对快速配送的需求推高了工业地产的吸纳量，尤其是配送链条末端的小型配送中心。分析显示华盛顿工业地产最有可能因快速配送的迅猛发展而获益。

　　房产税对整体房产市场的健康发展至关重要。《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）了解到，房产税的征收由来已久，在全球范围内，尤其是一些发达国家，房产税征收制度已经基本成熟。

　　为何澳洲房产对中国投资者具有如此大的吸引力？澳洲地产业内人士分析：首先，澳洲的低失业率、低利息率、低通货膨胀率、低空置率，给首次置业者创造良好的外部环境。其次，租房比买房贵现在是悉尼的一种普遍现象，所以只要首付够了，很多年轻人也纷纷开始进入市场。

　　近日，住房城乡建设部发布公告，批准《技术标准》为行业标准，自2025年4月1日起实施。

　　帝欧家居表示，公司与碧桂园目前初步达成的抵债安排是公司上下各部门与外部多方积极协调，反复沟通，审慎决策才得以实现的结果。

　　旨在改善光环境质量，特别提出要在中小学校、幼儿园等九游体育敏感区域进行反射光影响评价。

　　福州市住建局通报一电梯企业延误“保交楼”地块工期：建议相关企业谨慎合作

　　8月20日，福州市住房和城乡建设局发布“关于世茂帝封江项目上海三菱电梯有限公司福建分公司延误工期相关问题”的通报。